距離2021年結束不到半個月，廣州樓市的搶客大戰依然在持續。

從供應方面看，不僅外圍區域的新盤新貨陸續發售，就連海珠、荔灣及天河等中心區的新盤也在積極爭奪市場，全市過萬套的月度新增供應，讓開發商們促銷出貨的神經絲毫不敢放松。特別是在這個月內，市內一些熱銷的大盤如金域曦府、亞運城、黃埔中央城、保利天匯、珠江花城等盤還將推售新貨，吸客效應較為明顯，大盤周邊的項目因此將要付出更大的營銷努力。

調控力度不減的今年年底，樓盤的促銷花樣因此越來越多，特價單位、送管理費、砸金蛋、首期可分期、內部轉名等不一而足。對于買家而言，能以更實惠的價格買到好房子自然是好事，但面對眼花繚亂的促銷，甚至在素質良莠不齊的中介經紀瘋狂的推銷中，一些買家往往也會遭遇促銷套路，原有的購房喜事因此變成了煩心事。在今年特殊的調控環境下，有三大套路需特別留意。

推遲網簽 N年內可內部轉名

開發商急于賣樓回籠資金，而有部分消費者在近期有購房需求，看似“郎有情妾有意”的事情，卻苦于買房者被限購，沒有買房的資格，無法成交。往常，大多數開發商的做法是等有購房資格的人上門，反正愿意買房的人多著呢，如今，隨著購房需求的減少，開發商不得不想方設法將這部分原本屬于雞肋的需求開發出來，推遲網簽，讓購房者有更多騰挪出名額的時間。

首付比例不同 寬限時間有異

因為開發商的目的是為了盡快回籠資金，因此不同的首付金額往往意味著不同的寬限時間：首付三成或以下的買家往往不能被寬限網簽時間;首付五成左右的買家可以獲得半年左右的網簽寬限期，七成甚至是全款的買家能獲得更長的寬限期，可以一年內網簽甚至最長的可以五年才網簽，對于希望自住卻苦于暫時沒有名額的買家而言，似乎等于提前擁有了改善居住的可能。

與網簽期寬限配套的，往往是購房者可以在正式網簽之前選擇內部轉名，也就是說，如果因為房屋升值，買家想出售獲利或者是其他原因，買家還可以選擇將自己的房產轉讓，一進一出少了至少十萬元的稅費，對帶有投資性質的買家，亦好像等于多了獲利的空間。

不能及時網簽 存在巨大風險

放松網簽時間，允許N年內內部轉名，表面看起來對買家極其友好，實際上卻存在著巨大的風險。一是因為沒有網簽，這樣的交易不能被認定為合法，難受法律的保護。此前曾經有這樣的案例，因為房價回升金額巨大，開發商去有關部門處主動報告并接受處罰——目的只是為了讓有關部門認定這樣的非法交易無效，開發商可以重新以高一大截的價格將房子賣出去，而買家只收回了已支付的房款。

這還不算是最壞的，有部分開發商為解決資金短缺的問題，甚至一房多賣，這些不合法的交易所得往往不會進入政府的監管賬戶。若是開發商卷款而逃，雖然買房者選擇訴訟解決的時候都能夠獲勝，不過開發商往往已進行了資產轉移，房產也同時被賣與了眾人，其中一人可能已經合法地進行網簽，其他未網簽的購房者交了大量的房款，卻可能面臨錢房兩失。

雙合同銷售 表面平買 背后購房成本反增

文/羊城晚報記者 梁棟賢

為了讓樓市平穩發展，廣州新拿到預售證的樓盤都必須接受指導價，對于一些售價在附近街區偏高的樓盤而言，這可能意味著需要有3%甚至更大幅度的降價，為了降低成本、增加收益，有的樓盤就將裝修剝離出來銷售，雙合同銷售也重出江湖。

平價買房后要捆綁裝修

去年，黃小姐相中了某網紅樓盤，無奈某熱門戶型一房難求，銷售人員告訴她，等下一期吧，這一等就等了大約一年。近日，該樓盤某銷售人員主動聯系上了她，最驚喜的是，房子單價從當時的近6萬元變成了如今的5.4萬元起。不過當到場了解后，她才發現，賣5.4萬元的是最差的單位，她看中的單位單價都要5.5萬元甚至以上。

不僅如此，買房時要簽訂兩份合同，一份是正常的商品房買賣合同，另外一份是裝修合同，裝修單價約5000元/平方米，如果將裝修合同放在一起算，此時的房價和去年差不多。

雖然現場展示的裝修標準還不錯，不過黃小姐認為還是不值5000元單價。只簽訂正常的合同，拒絕附加的裝修合同是否可以?這個要求被銷售人員當場拒絕。

雙合同后購房成本增加

表面看起來，在“雙合同”后，黃小姐的總房價并沒有增加，實際上，對她而言置業成本比以前可能還略高一些。因為裝修貸款往往是按照消費貸的模式放款，其年利率比普通的房貸利率要高一個百分點以上。其次，和房貸最長可以申請30年還款不同，裝修貸款最長的還款年限往往只有五年，因此頭五年消費者的還款壓力非常大。

還有一個隱藏的風險：購房合同一般是消費者與房企簽訂，若日后發生什么裝修質量問題可以找開發商解決，而裝修合同則很可能和施工方簽訂，一旦發生裝修質量問題，很難界定這是房屋的基礎質量不好還是裝修質量不好導致，要找人保修還得先確認責任人，麻煩許多。

特價房頻現 “降價”后面有文章

文/羊城晚報記者 陳玉霞

年底樓盤促銷花樣雖多，但降價仍是最吸引眼球、最能刺激購買力的方式，花樣名目包括一口價、特惠價、限量珍藏價、內部員工價等。羊城晚報記者走訪一些熱門樓盤發現，年底的這波促銷價，有些是真實惠，有些則是名義上的降價。

直降4000元/平方米?沒那么簡單

近日，想在年底置業的呂先生收到黃埔區某盤銷售人員電話，稱推出一批新品，價格比前期低了4000元/平方米。呂先生前往現場了解發現，新貨的價格確實是低了，但是交樓標準也低了。“以前的交樓標準是精裝，入門玄關柜、洗碗機、凈水器、陽臺收納柜、房間衣柜等都會配齊，但現在的交樓標準就變成了簡裝，各類柜子都沒配了，”呂先生說，這些是明眼能看到的，但更多的恐怕是普通人看不出來的，“比如地磚、墻面涂料、門、櫥柜等，即使開發商選用最低等級的建材來節省成本，我們也不得而知。”

即是說，該樓盤新品的降價，并非真正意義的降價，它只是通過減配交樓標準來實現。

房子同樣適用“一分錢一分貨”

和很多消費品不同，房子的定價和地段、配套、朝向、樓層等有一定關系，可謂一房一價，且“一分錢一分貨”。因此，特價的房子，有可能是該批單位為低樓層、或朝向較差的單位，有可能僅僅是幾套尾貨單位的噱頭，有可能是受噪音等外圍環境影響較大的單位，當然，也有可能是各種標準都減配的單位。

為了促銷，不少樓盤會啟動一二手聯動銷售，有些中介經紀為了增加帶客量，也可能夸大樓盤促銷力度及報低樓價。此時的意向買家，需保持冷靜，多看盤多比較。

標簽： 特價房 花樣促銷 促銷力度 3大套路