在保障性租賃住房受重視程度不斷加深的背景下，住房租賃市場的融資環境也不斷收緊。

國務院辦公廳7月2日印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。此前的4月，住建部等6部門聯合印發《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，對住房租賃企業進行嚴格的資金監管。

針對租賃企業的融資難，在日前舉行的“2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發布會”上， 有專家提出，以“租賃REITs”的方式，提供融資新思路。

租賃住房REITs新思路

前不久，我國首批基礎設施公募REITs的上市引起了業內高度關注。7月2日，國家發展改革委發布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，要求各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作，高度重視、積極推動，盤活存量資產，促進形成投資良性循環。

對REITs的推動和對保障性租賃的重視，令業內產生了“聯想”，部分專家開始探討“租賃REITs”的可行性。專家在研究中發現，不動產投資信托基金作為融資改革的重要抓手，對于租賃住房也有著重要意義。

清華大學國家金融研究院副院長王嫻認為，“房企原來的模式是開發、銷售，但如果企業發行租賃住房REITs，開發銷售完成后，企業可以作為租賃住房的管理人，實現經營模式的轉變，變成輕資產的企業，來經營不動產。”

REITs除了幫助企業更好地融資外，還可以轉變企業經營模式，讓企業實現轉型。王嫻表示。

“如果一個企業持有租賃住房，它可以以租賃住房為基礎資產設立REITs，向公眾投資者去發行，就和企業IPO一樣去籌集資金，這些持有人最后享有租賃住房的租金收益，或者租賃住房的資產。”王嫻說。

對此，王嫻還提出一則案例，以普洛斯倉儲REITs為例，普洛斯實際上持有6個物流園區的基礎設施，通過將其6個基礎資產打包放在項目公司來發行REITs，使公眾投資者擁有物業，而普洛斯變成管理人。

對于我國已上市的首批基礎設施公募REITs未來市場前景，中金策略在其研報中分析認為，長期來看，我國無風險利率處于下降區間，并逐漸向發達國家收斂。在國內利率易降難升的大環境下，中國REITs依靠相對穩定的分紅和更高的資產增長彈性，未來將會受到機構投資者的青睞。

如何實現融資轉型？

當下，整個房地產市場融資環境明顯趨嚴，除了租賃市場以外，“三道紅線”之下房企的融資模式轉型也勢在必行。

對此，中國上市公司協會會長宋志平建議，“提高上市公司治理水平首先要保證股東權益，尤其要保證中小股東權益。把脈經濟發展動向，有利于房企做有準備之戰。”

在住房金融的保障問題上，植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平認為，住房金融應該提供結構性和保障性支持。所謂結構性就是要重點支持其中一部分該支持的領域，保障性就是通過金融支持使得行業運行比較平穩，不要出現風險，尤其不要出現系統性風險。

連平進一步分析認為，“從整個貨幣金融政策來看，還是要保持整體流動性合理充裕，在合理充?；A之下，有關金融行業應給予房企融資支持，以控制風險并增加有效的住房供給。建議加大房地產建設‘后半段’金融支持力度。”

“從房地產到證券化金融資產，這是中國資產結構要進行的戰略轉型。”對于房地產行業的不斷轉型，中國人民大學原副校長、中國人民大學學術委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求表示，“這既有利于房地產的健康發展，也有利于資本市場的發展，有利整個金融功能體系的轉型，也利于保障資產的安全性。”

租賃的保障功能

國辦7月2日發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。央視新聞評論提到，“保障”二字，點出了此次發展的租賃住房有別于完全由市場形成價格的租房市場的屬性，確定了需要“保障”的對象，精準給予解決方案。

但對于企業來講，租金低、面積小，在運營管理和盈利角度都是很大的挑戰。

對此，龍湖冠寓相關負責人對《華夏時報》 記者表示，實現品質與效率的平衡確實比較難，這需要有豐富的存量資產盤活、租賃住房運營經驗，能夠提供投資研判、產品設計、銷售管理、資產管理、對客服務等綜合性的解決方案。

其表示，以冠寓為例的話，針對新青年、新市民的租房痛點，以三條產品線“豆豆、松果、核桃”，分別是床位式集宿型產品、單間式公寓型產品、套間式住宅型產品，分別服務于城市務工基礎服務人員、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，對應“一張床、一間房、一套房”三種不同租房需求。截至2020年底，冠寓租金收入同比增長55%，4年復合增長率達221%，現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。

在租賃“保障化”的同時，租賃市場的監管力度也在不斷加大，企業面臨更加嚴峻的融資形勢。

2021年4月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、國家網信辦和銀保監會6部門聯合印發《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確了管理、經營行為、資金等7方面監管措施。

6月初，深圳市住建局發布有關部門關于開展住房租賃資金監管的通知。7月1日，財政部陜西監管局發布有關住房租賃市場發展試點中存在的問題及建議。在渠道供應、政策支持、市場環境方面對住房租賃體系提出了指導性意見。期間，上海、福州、天津等地也發文表示將對住房租賃市場加強監管。

作為緩解城市住房矛盾的重要抓手，王嫻預計，下一步，租賃住房REITs有望繼基礎設施公募REITs首批試點項目之后，成為REITs基礎資產多元化的一個重要領域進行探索試點。記者 李未來 實習生 苗詩雨 北京報道

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