2021年5月27日，貝殼研究院發布了《2021新一線城市居住報告》(以下簡稱“報告”)。報告從置業特征、居住競爭力、居住負擔及移民城市等角度出發，對城市人群的居住生態進行了客觀描述與分析。

繼連續兩年發布該類報告之后，今年貝殼研究院將城市范圍擴充到35城，包括4個一線城市、15個新一線城市及16個二線城市。

“她經濟”崛起 一線城市的女性置業人群占比達到48.79%

受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，反映在年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高，新房和二手房的置業年齡分別為36.6歲和37.2歲;而新一線城市及二線城市因尚未進入存量市場，新房置業年齡低于二手房。

在高學歷女性占比提升、獨生子女政策影響及傳統婚姻觀念改變等多重因素影響下，“她經濟”崛起。報告數據顯示，一線城市的女性置業人群占比達到48.79%，新一線及二線城市這一占比同樣出現不同程度的增幅。

報告研究發現，35個城市中，兩居室成為主力交易戶型。以北京、上海為代表的一線城市，兩居室成交占比較高。三居室成交戶型百分占比緊隨其后，佛山、南昌及長沙等城市的三居室戶型占比較高，除了受供給側影響外，這幾個城市的購房壓力相對較低。

空間居住偏好方面，人們逐漸從“居者有其屋”向“居者優其屋”邁進。有30.4%的消費者希望有一個“安靜沒有噪音的臥室”“溫馨有設計感的廚房”“能用于種植、休息的陽臺”“能和朋友聚會的大客廳”。

買房或租房，一直是困擾當代年輕人的問題。在貝殼研究院的此次調查中，有49.8%的受訪者不能接受長期租房而不買房，認為有房才有安全感。一線城市不能接受長期租房不買房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高。

一線城市居住競爭力指數明顯較高 深圳排名居首

貝殼研究院基于2020年城市居住競爭力指數模型，對指標維度進行了部分更新，測算出了35個城市的居住競爭力指數。

分城市級別看，一線城市居住競爭力指數明顯高于新一線及二線城市;從區域格局看，粵港澳大灣區的居住競爭力指數最高，成渝(成都、重慶)和海峽西岸城市群(福州和廈門)則緊隨其后。

具體到城市本身，深圳居住競爭力指數較高，明顯高于廣州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，與20年排名一致;在新一線城市中，居住競爭力指數較高的城市包括杭州、成都、蘇州、武漢及長沙等;二線城市中，居住競爭力指數較高的城市包括福州、廈門、珠海、煙臺及寧波等。

一線城市購房壓力大 長沙居住負擔最小

年輕人的焦慮受客觀條件影響，也被主觀意愿左右。貝殼研究院也通過公開整理的數據，搭建了指標模型，并定義了居住負擔指數，統計出了全國114個城市的居住負擔情況。

總體來看，114個城市中，居住負擔較高的前十個城市包括深圳、北京、上海、三亞、廈門、杭州、廣州、珠海、天津及嘉興，其中，深圳居住負擔居于首位，其次是北京及上海。居住負擔最小的新一線城市為長沙。

百城中，房價收入比較高的城市包括深圳、北京、上海、廈門、三亞、杭州等。深圳、北京和上海的房價收入比超過20，這意味著普通居民家庭需要20多年才能夠買得起屬于自己的一套房子。而長沙的收入漲幅則跑贏了房價。

購房價格方面，一線城市購房壓力大，購房支出遠高于其他城市。一線城市購買房屋價格在300萬元以上的占比為45.82%，而其他城市這一占比僅在20%左右。數據顯示，80后仍是主力購房人群，體現在201萬-600萬元區間上，90后的主流價格區間主要集中在200萬元以下。

哪里買房老鄉多 深圳、珠海及東莞為典型的“移民”城市

貝殼研究院對交易量進行了百分統計，定義本地百分占比較低的城市為“移民城市”，同時進行標準化處理，計算出移民指數。

報告顯示，深圳、珠海及東莞等粵港澳灣區城市成為典型的“移民”城市。報告分析認為，近年來，這些城市在人才友好政策的支持下，憑借著高經濟體量、高薪酬的優勢，不斷吸引外來人口，特別是高學歷人青年群體落戶置業。

如果分析具體數據，結合城市發展特點和置業客戶來源結構看，樣本城市又可以劃分為三種不同類型。

其一，都市圈核心城市占據絕對優勢，對外地人口具有高能吸納能力。尤其是深圳，深圳70%的成交房源被外地客戶買走了。

其二，核心城市外溢，周邊城市強勢崛起，吸引人口遷入的勢力范圍外擴，如杭州、天津、蘇州、佛山等沿海城市。其中，杭州購房人群中，省外購房客戶已經撐起了半邊天，占比達到51%。

其三，省會光環效應顯著，鄭州、合肥等城市對省內客群具有更強吸引力。以鄭州為例，作為人口大省河南的省會，其對各地級市人口的吸納能力突出，省內購房客戶占比達到93.7%。

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