近期，中南高科向港交所遞交了招股書，擬赴港IPO。“滲透核心、拓展全國”，這是中南高科的布局策略和目標。據悉，中南高科是一家產業園區開發和運營商，目前已經在全國布局了70個產業園項目。

值得關注的是，盡管中南高科的成立時間較短，但其發展速度很快。招股書顯示，2018年至2020年公司收入的復合年增長率超過了200%。此外，中南高科的物業銷售單價同樣較低，約為3000元/平米。不過，在收入大幅上漲的同時，中南高科的合同負債和銀行借款也在大幅增加。

開啟IPO進程

5月12日晚間，中南高科向港交所遞交了招股書。招股書顯示，中南高科是一家以服務先進制造業為核心的產業園區開發及運營商，提供集產業研究策劃、園區開發、產業資源導入及產業園綜合運營服務于一體的綜合服務。

如果能夠順利上市，中南高科則會變為港股市場上罕見產業園開發及運營標的。

招股書顯示，截至2021年2月底，中南高科已經獲取了70個產業園項目，包括約280萬平米已經竣工的建筑面積、約410萬平米開發中規劃建筑面積及約400萬平米持有的用作未來開發的預估建筑面積。

中南高科算是產業園領域中的“年輕小將”，其成立于2015年，近年來發展迅速。截至2020年底，中南高科在中國制造業產業園開發及運營商中，已獲取的項目覆蓋城市數量排名第一位，總建筑面積排名全國第二位。

超9成收入來自于產業園物業銷售

整體來看，中南高科自成立后便步入了“高速”發展的通道。招股書顯示，2018年至2020年，中南高科的收入分別為4.6億元、19.8億元、46.1億元。按照這個數值計算，中南高科收入的復合年增長率高達216.3%。除了收入的年復合增長率“驚人”之外，中南高科的毛利在相應的報告期內分別為1.57億元、6.66億元及12.9億元，復合年增長率達到了186.8%。

上述提到，中南高科是一家產業園區開發及運營商，提供包括研究策劃等在內的綜合服務。不過，《華夏時報》記者在查閱了中南高科的招股書后發現，中南高科收入的大部分來自于產業園物業開發及銷售，仍然尚未躲開產業園區發展的“老路子”。不過記者也注意到，中南高科也在慢慢轉型，首個輕資產標桿項目——蘇高新中南高科智芯谷也已經落地了。

在2020年，產業園物業開發及銷售這一部分的收入占集團全部營收的99.3%。而剩余0.7%的營收則是來自于提供產業園綜合運營服務和提供建筑服務。

具體來看，2018年-2020年，營收占比最高的產業園物業開發及銷售這部分的收入分別為4.58億元、19.45億元、45.83億元。而產業園綜合運營服務這一部分帶給集團的收入則在2020年才增長至了2625.4萬元。至于建筑服務，從招股書來看，建筑服務是中南高科近年來新發展的業務領域，其在2019年開始這部分收入才被并表。2020年，這一部分的收入381.2萬元。

銷售單價約3000元/平米

整體來看，中南高科的運營模式屬于重資產運營，在獲得地塊后，對產業園進行建設開發及運營。在這種模式下，企業的成本來自于土地、建設及運營，收入則主要來自物業銷售或者租金收入。

招股書顯示，2018年-2020年，中南高科產業園的銷售單價分別約為2972元/平米、3163元/平米以及3181元/平米。和幾乎已經是過萬元的全國商品房銷售單價相比，這一數值已經是屬于低位。

不過，除了銷售單價較低之外，中南高科獲取土地的成本同樣不高。2018年-2020年，中南高科的土地成本為384元/平米、344元/平米以及376元/平米。其中，土地成本占同期銷售均價的12.9%、10.9%、11.8%。

低售價、低成本、高收入的中南高科面臨著較大規模的負債。招股書顯示，截至2020年底，中南高科未償還銀行及其他借款的總額為23.14億元。其中，有5.82億元需要在1年內進行償還，17.31億元則需要在1年后進行償還。

在整個債務方面，2018年-2020年，中南高科的合同負債分別為11.86億元、22.56億元及41.43億元，銀行及其他借款的總額也是隨著收入的增加逐漸從2018年1.68億元增長至了2020年的23.14億元。負債的大幅增加也意味著企業業務規模擴大的同時風險也在增加，企業的償債能力也將受到考驗。記者 李凱旋 李未來 北京報道

標簽： 物業銷售 中南高科 IPO 銷售單價