截至4月底，滬深兩市及港股223家上市房企(包括物業股)已全部發布了2020年年報。整體來看，2020年房企業績規模持續增長，但增速放緩，“增收不增利”也成為行業常態。而在行業增速放緩的背景之下，回歸理性的房企們也開始重新審視投資與經營策略，強調走穩健、提質增效之路。

“增收不增利”房企積極降杠桿

國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米(同比增長2.6%)，銷售額17.36萬億元(同比增長8.7%)，雙雙創下歷史新高。而過去一年，盡管新冠疫情影響了年初銷售節奏，但受益于整體流動性寬松、疫后積累需求釋放等利好，房企們仍取得較佳業績。

平安證券于5月6日發布的研報顯示，主流房企依靠品牌影響力、強大的運營能力及靈活的戰略布局，過去一年持續擴大了市場份額，TOP10、TOP50、TOP100房企的銷售額市占率分別為26.5%、55%、66.2%，較2019年提升0.2 個、2.1 個、2.7個百分點。

不少房企不僅完成了既定銷售目標，增長率亦較2019年明顯提升，部分龍頭房企更是進入7000億元的“超級陣營”：中國恒大2020年合約銷售金額為7232億元，同比增長20%;萬科實現合同銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。

不過，2020年，房企營收和利潤率等指標還是出現了明顯下滑。不少業內人士認為，疫情“黑天鵝”、地價成本上升及限價等調控政策擠壓了利潤空間，是導致多家上市房企去年“增收不增利”的主因。

“房企整體營收保持雙位數增長，但增速放緩，而利潤端未能實現正增長。”在近期發布的研報中，天風證券選取了109家地產開發類上市公司作為2020年年報總結的研究對象。報告顯示，109家公司共實現營收57041.81億元，較上年營收同比增長13%，較上年同期增速下降9.8個百分點;2020年共實現凈利潤5618.81億元，較2019年整體凈利潤同比下降1.86%，較上年同期增速下降16.8個百分點;2020年共實現歸母凈利潤4987.87億元，較2019年整體歸母凈利潤同比下降3.15%，較上年同期增速下降18.57個百分點。

值得注意的是，2020年，多家房企采取多種方式優化債務結構，“三道紅線”達標情況突出。據克而瑞統計，如金輝控股、中國金茂、遠洋集團、龍光地產、建發國際、明發集團、弘陽地產、佳源國際、世茂集團等則躋身“零踩線”房企。

受“三道紅線”影響，2020年上市房企拿地普遍偏于謹慎。不過，據平安證券報告，行業龍頭及區域龍頭投資延續擴張趨勢，2020年購地及建安支出同比增長9.4%、6.3%。同期，中小房企、商業及園區開發企業的購地及建安支出則同比下降10.8%、9.7%。

同時，《華夏時報》記者看到，從拿地區域來看，長三角、粵港澳等核心城市群仍是房企最為青睞的區域。例如，寶龍地產在策略上深耕長三角和粵港澳大灣區，2020年70%的土地儲備位于長三角區域;越秀地產在粵港澳大灣區的土地儲備占到總土儲面積的55.1%。另一方面，房企拿地方式也更趨多元。例如，旭輝控股2020年新增可售貨值中多元化拿地占比為51%，且2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍，為后續的利潤實現提供了保障。

謹慎投資仍是主旋律

易居企業集團CEO丁祖昱在近期舉辦的克而瑞研究中心地產金融會議上指出，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”及22城“雙集中”供地新規，令整個房地產行業圍繞著“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”“去杠桿”走下去，而且將是長期趨勢。

在行業利潤整體下行的大背景下，相比業績規模，眼下房企們更為注重經營質量和效益。綜合財報及業績會上的高管發言來看，不少房企強調要實施審慎的財務政策、進行更加優化的融資管理，走穩健、提質增效之路。

例如，弘陽地產集團首席財務官申廣平在業績會上就向《華夏時報》記者指出，“房地產行業逐漸回歸理性、回歸經營本質，盈利能力是企業生存的根本”。綠地集團董事長張玉良也表示，雖然不在乎單一的排名，但還是希望今年要比去年增長，而且是質量增長。

據克而瑞統計，自2018年以來，房企銷售目標總體謹慎，行業平均目標增長率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。不過，招商蛇口、世茂、華潤置地、龍湖集團和綠城中國5家企業提出了3000億元以上的銷售目標，3000億陣營有望進一步擴大。

達標“三道紅線”也是房企們積極努力的方向。例如，綠城稱“爭取未來2至3年，公司三道紅線進入綠檔”，新力控股則表示“有信心在未來一年到一年半時間內達到綠檔70%的要求”。

“在銷售增速放緩、政策調控持續、土地成本上升的行業背景下，企業利潤空間和盈利指標的下行壓力或將長期存在。”丁祖昱日前指出，長期來看，在“三道紅線”等監管政策下，未來不同房企之間將繼續保持分化。

58安居客房產研究院分院院長張波也向《華夏時報》記者指出，在“兩集中”影響下，城市區域競爭壓力增強，房企回款周期將拉長，中小房企融資更難，服務和產品也將遭受降維打擊。“隨著調控手段不斷精細化，行業將加快去偽存真，有些企業會‘受不了’，所以這兩年行業會持續出現大宗收并購。”

據中國指數研究院統計，2020年共有149家房企參與收并購，其中百強TOP30房企收并購金額占比為23.1%，收并購宗數占比20.6%。2021年，行業收并購熱度仍高居不下，遠洋資本與紅星地產的戰略合作、融創與彰泰地產簽訂戰略合作協議等，均受到行業熱議。記者 李貝貝 上海報道

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