長安論道

蘇州的樓市政策傳遞了一個重要信號，那就是樓市過熱就必然會有嚴厲的調控。

近日，面對土地市場連續數月的火熱行情，蘇州“升級版”調控政策終于落地，這也使得該城市再次成為各方關注的焦點。

蘇州升級版樓市調控傳遞重要信號

5月11日，蘇州市人民政府發布的《關于進一步促進全市房地產市場持續健康發展的補充意見》提出，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施“限售”。該文件規定，新房須取得房產證3年后方可轉讓，園區全域二手房須取得房產證5年后方可轉讓。

值得注意的是，此次蘇州的調控政策并非采取“一刀切”式的方式，而是體現了較為明顯的“因城施策”“一城一策”甚至“一區一策”的特點。即根據不同區域的具體情況區別對待，具有很強的針對性。

比如，《意見》中將土地出讓報價條件，從原有的定值調整為區間設置。即將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定，調整為超過市場指導價5%至10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可;將土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)后轉為一次報價出讓方式的規定，調整為超過市場指導價10%至25%后轉為一次報價出讓方式。

這種對于土地出讓政策的微調，對穩定土地價格、降低市場風險具有積極意義。

在經歷了長時間的強力調控后，全國各地樓市在今年開春迎來了一波“小陽春”。這其中，以蘇州為代表的一些城市樓市表現搶眼。

據統計，今年4月蘇州二手房成交量為11748套，環比增長99.0%，同比增長84.1%，直逼2012年以來的歷史最高值。一些熱點地段的樓盤，再度出現了搶購的火爆場面。

可以說，此次蘇州的調控具有很強的“風向標”意義。這意味著未來那些樓市依然過熱的城市也將陸續推出相應的抑制性措施。根據實際的樓市熱度，具體的手段也有可能從土地拍賣、限售條件等擴展到更為嚴厲的信貸限制、購房資格收緊等。

更為重要的是，蘇州的樓市政策傳遞了一個非常重要的信號，那就是樓市過熱就必然會有嚴厲的調控。

防止樓市“超前繁榮”，還需精準施策

不過，要想使我國的房地產市場長期平穩有序的發展，在堅持“房子是用來住的”基本原則的前提下，關鍵在于能否精準施策。

這主要包括宏觀和微觀兩個層面。

在宏觀層面上，必須找準導致房地產價格波動的主因，從而抓住樓市調控的“牛鼻子”。

從宏觀上來說，導致房地產波動的原因包括信貸規模的大小、土地供應的多少，以及人口規模與人均收入狀況、公租房限價房等公共性質住宅的供應情況等。

因此，宏觀調控就必須根據房地產市場的波動情況實施“逆向調節”，采取利率等手段把握好貨幣供應的總閥門，合理供應住宅用土地規模，增強公共性質住宅的建設力度，同時降低棚改項目的貨幣化比例等。

在微觀層面上，各地必須從本地的實際情況出發，精準定位樓市波動的根源，從而找到調控樓市的最有效措施。

一地的樓市價格波動，有可能與整體宏觀環境的“大氣候”有關，也有可能僅與本地環境的“小氣候”有關，或者兩者兼而有之。除去宏觀因素外，也需對本地居民收入水平和人口流動情況、招商引資和吸引人才力度、學區房或醫院養老院的分布，以及地鐵等交通路線走勢等因素進行科學分析，找到導致當地樓市價格波動的原因。

至于政策組合，就可以從本地全局出發，也可以針對某個地段甚至某些樓盤。政策手段則包括本地土地供應、土地出讓方式調整、限購限價條件變動，以及學區房政策創新、中介結構規范、監督制度完善等。

總之，在經濟發展的同時，如何防止樓市“超前繁榮”，需要多方面的共同努力。只有找準關鍵因素、精準施策，才能把握住樓市發展的命脈，樓市的平穩發展才能真正實現。

□李長安(經濟學者)

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